부동산 세제개편 후폭풍: 비거주 1주택자 과세 논란과 전망

‘실거주’ 중심의 과세 체계 전환, 왜 시장은 분노하는가

정부가 지난 8월 3일 발표한 '2026년 세제개편안'을 둘러싸고 온라인 커뮤니티를 중심으로 부동산 민심이 심하게 요동치고 있습니다. 이번 개편안의 핵심은 기존 '주택 수' 중심이던 부동산 과세 기준을 '실거주 여부'와 '자산 가치' 중심으로 전면 개편한 것입니다.

실제 거주하는 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 상향되어 세 부담이 완화되었습니다. 그러나 실거주하지 않는 1주택자(비거주 1주택자)의 기본공제는 12억 원에서 9억 원으로 대폭 축소되었습니다. 양도소득세 역시 장기보유특별공제를 폐지하고 실제 거주 기간에 비례해 혜택을 제공하는 '장기거주소득공제'로 재설계되었습니다. 투기 수요를 차단하고 실거주를 유도하겠다는 정책적 의도지만, 시장은 이를 조세 형평성 훼손으로 받아들이고 있습니다.

불가피한 비거주자와 공동명의자의 세금 폭탄 우려

현재 온라인 민심이 극도로 악화된 가장 큰 원인은 '불가피한 비거주'에 대한 정책적 배려 부족입니다.

• 현실을 외면한 잣대: 직장 발령, 자녀 교육, 질병 치료, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 본인 소유 주택에 거주하지 못하는 1주택자까지 투기 세력으로 간주해 징벌적 과세를 적용한다는 비판이 거셉니다.

공동명의 역차별: 비거주 부부 공동명의 1주택자의 경우 기본공제 축소로 인해 단독명의보다 불리해지는 상황이 발생하면서, "이혼을 장려하는 세제개편"이라는 강도 높은 불만이 터져 나오고 있습니다.

정책 신뢰도 하락: 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시적으로 유예하는 조치가 포함되면서, 불과 몇 달 전까지 일관성을 강조하던 정부의 정책 신뢰도 역시 타격을 입었습니다.

향후 전망: 입법예고 기간 내 대대적 수정 불가피

세제개편안 발표 직후 법제처 국민참여입법센터에는 수천 건의 반대 의견이 쇄도했습니다. 여론 악화가 심상치 않자 정부와 정치권은 즉각 진화에 나섰습니다.

현재 당정은 8월 20일까지 진행되는 입법예고 기간 동안 국민 여론을 수렴하여 8월 말까지 최종 수정안을 마련한다는 방침입니다. 경제부총리를 비롯한 정책 입안자들은 불가피한 비거주 사유를 폭넓게 인정하고, 부부 공동명의 과세 기준을 합리화하는 방향으로 보완책을 검토 중인 것으로 알려졌습니다.

투자자와 주택 보유자들은 당장 매도나 증여 등 성급한 의사결정을 내리기보다는, 8월 말 국회 제출을 앞두고 발표될 최종 세제개편안의 구체적인 수정 내용을 예의주시해야 할 시점입니다.