양도세 중과 유예 종료 한 달: 서울 아파트 매물 잠김 현상과 호가 변동 심층 분석

정책 변화가 촉발한 주택 시장의 변곡점

2022년 5월 10일부터 시행되었던 다주택자 양도소득세 중과 한시 유예 조치가 2026년 5월 9일부로 공식 종료되었습니다. 이에 따라 5월 10일 이후 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 경우, 기본세율에 20~30%p가 가산된 중과세율이 적용되며 장기보유특별공제 혜택 또한 배제됩니다. 이러한 세제 환경의 급격한 변화는 서울 아파트 시장의 수급 균형을 단기적으로 뒤흔들며 뚜렷한 관망세를 조성하고 있습니다.

데이터로 확인되는 매물 잠김(Lock-in) 현상

가장 두드러진 변화는 시장 내 유통되는 아파트 매물의 급격한 감소입니다.

매물 6만 건 붕괴와 거래량 위축

유예 종료를 앞둔 2026년 4월 말까지는 세금 부담을 피하려는 이른바 '막차 매물'이 대거 출회되며 일시적인 거래량 증가가 관측되었습니다. 그러나 유예가 만료된 5월 중순 이후, 서울 아파트 시장은 정반대의 흐름을 보이고 있습니다. 다주택자들이 매물을 거둬들이며 6월 8일 기준 서울 아파트 전체 매물은 6만 건 아래로 떨어졌습니다. 급매물이 대부분 소진된 상태에서 매도자와 매수자 간의 희망 가격 격차가 벌어지며 전체적인 거래량 역시 4월 고점 대비 뚜렷하게 위축된 상태입니다.

다주택자들의 포트폴리오 조정 전략

높아진 양도세율로 인해 매각 실익이 감소한 다주택자들은 단순 보유를 넘어 대안적인 세무 전략을 취하고 있습니다. 시장에 매물을 내놓는 대신, 자녀 등 직계존비속을 향한 증여나 특수관계인 간의 저가 양도를 통해 전체적인 조세 부담을 분산하려는 움직임이 감지됩니다. 이는 정상적인 시장 매물 출회를 더욱 제한하는 요인으로 작용합니다.

호가 변동 및 국지적 상승 압력

전반적인 거래량 감소에도 불구하고, 공급 부족 우려가 선반영되면서 특정 지역을 중심으로 한 가격 상승 압력이 관찰되고 있습니다. 특히 학군, 교통 등 거주 요건이 우수한 서울 내 선호 지역과 정비사업 기대감이 높은 재건축 단지에서는 매물 희소성이 부각되며 매도자 우위의 호가 편성이 이어지고 있습니다. 매물 잠김 현상이 구조적으로 장기화될 경우, 이러한 국지적 가격 상승이 인접 지역으로 전이될 가능성도 배제할 수 없습니다.

향후 전망 및 정책 불확실성

현재 주택 시장 참여자들은 공격적인 포지션 구축을 자제한 채 정책 변화를 주시하고 있습니다. 특히 다가오는 7월 세제개편안 발표를 앞두고, 양도세 및 종합부동산세를 포함한 보유세 관련 추가적인 보완책이 등장할지에 대한 기대감이 팽배합니다. 매수자는 고점 인식 및 대출 규제 부담으로, 매도자는 세금 부담 및 추가 규제 완화 기대로 인해 양측 모두 짙은 관망세를 보이고 있습니다. 단기적으로는 거시 경제 지표의 안정화와 함께 구체적인 세제 개편 윤곽이 드러나기 전까지 현재의 '거래절벽 속 호가 강세' 국면이 지속될 전망입니다.