서울 부동산 시장의 이중성: 전셋값 역대 최고치 vs 매매가 하락, 그리고 정책의 방향

서울 부동산 시장의 이중성: 전셋값 역대 최고치 vs 매매가 하락, 그리고 정책의 방향

2026년 5월 현재, 서울 부동산 시장은 상반된 두 가지 흐름 속에서 복합적인 양상을 보이고 있습니다. 전세 가격은 역대 최고치를 경신하며 상승세를 이어가는 반면, 아파트 매매 가격은 7개월 만에 하락 전환했습니다. 이러한 이중적인 시장 상황 속에서 정부는 비아파트 공급 확대를 통해 시장 안정화를 꾀하고 있습니다. 본 아티클에서는 이러한 서울 부동산 시장의 주요 트렌드와 그 배경, 그리고 향후 전망을 심층적으로 분석합니다.

전셋값, 멈출 줄 모르는 상승세

2026년 3월, 서울 아파트 전세 실거래가는 전월 대비 1.36% 상승하며 8개월 연속 오름세를 기록했습니다. 이는 2014년 관련 통계 조사 시작 이래 역대 최고치에 해당하는 수치입니다. 지역별로는 노원·도봉·강북구가 포함된 동북권이 2.14%로 가장 높은 상승률을 보였으며, 마포·서대문·은평구 등 서북권(1.24%), 강남·서초·송파·강동구 등 동남권(1.08%), 영등포·양천·동작구 등 서남권(1.05%)도 모두 상승했습니다. 특히 대형(3.00%)과 초소형(2.06%)을 포함한 모든 면적대에서 전셋값이 상승하여 전반적인 수급 불균형이 심화되고 있음을 시사합니다.

이러한 전셋값 상승의 주요 원인으로는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 첫째, 전세 매물 자체의 부족이 심각합니다. 특히 토지거래허가구역 내 2년 실거주 의무와 주택담보대출 시 6개월 내 전입 의무 등 규제 강화로 인해 집주인들이 전세를 놓기 어려운 상황이 발생하면서 전세 매물 감소를 부추겼습니다. 둘째, 2026년 서울 내 재건축·재개발로 인한 이주 수요가 1만 가구 이상 발생할 것으로 예상되어 전세난이 더욱 심화될 전망입니다. 셋째, '전세의 월세화' 현상이 지속되면서 전세 공급이 더욱 줄어들고 있습니다. 마지막으로, 아파트 전셋값 상승 부담이 커지면서 오피스텔이나 빌라 등 비아파트로 전세 수요가 이동하는 풍선 효과도 나타나고 있습니다.

매매가, 7개월 만에 하락 전환의 배경

전셋값과는 대조적으로, 2026년 3월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월 대비 0.28% 하락하며 지난해 8월 이후 7개월 만에 하락세로 전환했습니다. 이는 5월 9일로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자와 고가주택 보유자들이 시세보다 낮은 가격에 급매물을 내놓은 영향으로 분석됩니다. 지역별로는 강남·서초·송파·강동구가 속한 동남권이 3.10% 하락하며 가장 큰 낙폭을 보였고, 용산·종로·중구 등 도심권(-0.46%)과 마포·서대문·은평구 등 서북권(-0.09%)도 하락했습니다. 반면 노원·도봉·강북구의 동북권(0.40%)과 영등포·양천·동작구 등 서남권(0.06%)은 소폭 상승하며 지역별 혼조세를 보였습니다. 면적별로는 중대형(85~135㎡, -2.48%)과 대형(135㎡ 초과, -1.98%)의 하락폭이 컸던 반면, 소형 아파트(0.70%)는 오히려 상승했습니다.

매매 가격 하락의 또 다른 원인으로는 2024년 공시가격이 평균 18.67% 상승하면서 보유세 부담이 급증한 점이 꼽힙니다. 다만, 4월 서울 아파트 매매 거래량은 6,851건으로 전월 대비 25.1% 증가했습니다. 이는 세금 중과 유예 종료 전 급매물 소진과 함께 15억 원 이하 아파트 거래 비중이 80.8%에 달하는 등 실수요자 중심의 거래가 활발했기 때문으로 풀이됩니다. 노원구 등 중저가 아파트 밀집 지역에서 거래량이 가장 많았습니다.

상반된 시장 심리: 주택가격전망CSI 급등의 의미

이처럼 전셋값과 매매가가 엇갈린 흐름을 보이는 가운데, 시장 심리는 향후 주택 가격 상승에 대한 기대를 키우고 있습니다. 2026년 5월 소비자심리지수(CCSI)는 106.1을 기록하며 전월 대비 6.9포인트 상승, 낙관 국면으로 돌아섰습니다. 특히 주택가격전망CSI는 전월 대비 8포인트 급등한 112를 기록하며 올해 1월 이후 최고치를 경신했습니다. 이는 다주택자 양도소득세 중과 재개 이후 서울을 중심으로 아파트 매물이 감소하고, 전세 수요가 매매로 전환될 가능성이 커졌기 때문으로 분석됩니다. 또한, 중동발 지정학적 리스크로 인한 건설 원가 상승 우려가 분양가 상승으로 이어질 수 있다는 전망도 영향을 미친 것으로 보입니다. 일부 전문가들은 전셋값 상승세가 지속될 경우, 세입자들이 매매로 전환하는 수요가 늘어나 매매가를 밀어 올릴 수 있다고 분석합니다.

정부의 비아파트 공급 확대 정책: 시장 안정화의 해법이 될까?

정부는 서울 아파트 매매가격 상승과 전월세난 해소를 위해 비아파트(빌라, 오피스텔, 도시형생활주택 등) 공급을 확대하는 방안을 추진하고 있습니다. 국토교통부는 향후 2년간(2026~2027년) 수도권에 매입임대주택 9만호를 공급하고, 이 중 6만6천호를 서울 및 경기 규제지역에 집중 공급할 계획입니다. 이는 과거 2년간 규제지역에 공급된 3만6천호의 약 2배에 달하는 물량입니다. 비아파트는 아파트에 비해 공사 기간이 짧아 1~2년 내에 가시적인 공급 효과를 기대할 수 있다는 판단입니다. 정부는 공공 부문이 선도적으로 매입임대 사업을 통해 민간 시장 위축으로 인한 공급 공백을 메우고, 부분 매입 방식 허용 및 사업자 자금 조달 부담 완화 등을 통해 조기 착공 및 준공을 유도할 방침입니다. 이러한 정책이 상반된 시장 흐름 속에서 서울 부동산 시장의 안정화를 가져올 수 있을지 그 귀추가 주목됩니다.