다주택자 양도세 중과 유예 종료: 서울 아파트 매물 5% 감소 현상 분석

정책 변화와 시장의 즉각적인 반응

2026년 5월 9일을 기점으로 다주택자를 대상으로 한 양도소득세 중과 유예 조치가 예정대로 종료되었습니다. 이번 정책 변화는 서울을 비롯한 수도권 핵심 지역의 부동산 매물 수급에 즉각적인 영향을 미치고 있습니다. 시장 데이터에 따르면, 정책 유예가 종료된 직후 서울 지역 아파트 매물이 전주 대비 5% 감소하는 흐름을 보였습니다.

양도세 중과 재시행의 핵심 내용

정부의 발표에 따라 2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 내 다주택자에게는 기존의 양도세 중과세율이 다시 적용됩니다. 2주택자의 경우 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자의 경우 30%포인트가 가산됩니다. 또한, 시장 충격을 완화하기 위해 마련된 보완 조치에 따라 5월 9일까지 매매 계약을 체결하고 일정 기간 내 잔금 및 등기를 마친 거래만이 중과 배제 혜택을 적용받았습니다.

매물 감소 현상의 의미

매물이 5% 감소한 것은 시장 내 '매물 잠김(Lock-in)' 현상이 가시화되고 있음을 시사합니다. 한시적 세제 혜택을 활용해 주택을 처분하려던 다주택자들의 거래가 마무리되었고, 남은 주택 보유자들은 높아진 세금 부담을 피하기 위해 매도를 보류하거나 증여 등 다른 자산 이전 방식을 선택하고 있는 것으로 분석됩니다.

매물 잠김 현상의 구조적 원인

최고 82.5%에 달하는 실효세율

양도세 중과세율이 적용됨에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 부담해야 하는 최고 세율은 지방소득세를 포함하여 82.5%에 이릅니다. 양도차익의 대부분을 세금으로 납부해야 하는 구조적 한계는 다주택자에게 주택 처분 유인을 크게 낮추는 핵심 요인으로 작용하고 있습니다.

장기보유특별공제 혜택 배제

세율 인상과 더불어 다주택자에 대한 장기보유특별공제 적용이 전면 배제된 점도 매물 회수를 가속화했습니다. 최대 30%에 달하던 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하게 됨으로써 보유 기간이 긴 주택일수록 세금 부담이 기하급수적으로 증가하게 되며, 이는 매도 결정에 직접적인 진입장벽이 되고 있습니다.

부동산 시장 전망 및 시사점

단기적 거래량 위축 가능성

다주택자 매물이 감소하면서 향후 수개월간 서울 아파트 시장은 거래량이 위축되는 국면을 맞이할 가능성이 큽니다. 매수 대기자들은 시장 상황을 관망하고 있으며, 매도자들은 매물을 거둬들이고 있어 호가 중심의 시장이 형성될 여지가 있습니다. 단기적인 수급 불균형은 매매 가격의 하방 경직성을 유지하는 요소로 작용할 것입니다.

실수요자 중심의 시장 재편

투기 수요를 억제하고 실수요자 중심으로 시장을 개편하려는 정책 의도에 비추어 볼 때, 향후 정책의 초점은 무주택자 및 1주택자의 원활한 시장 진입을 지원하는 방향으로 유지될 것입니다. 거래 절벽이 현실화되는 상황에서 정부의 추가적인 주택 공급 대책과 대출 규제 완화 여부가 향후 시장의 핵심 변수로 작용할 전망입니다.